T地产公司产品标准化体系实施效果及优化策略工程硕士研究

来源: www.fun1999.com 发布时间:2020-05-06 论文字数:43622字
论文编号: sb2020050510570630823 论文语言:中文 论文类型:硕士毕业论文
本文是一篇工程硕士论文,论文以 T 地产公司的产品标准化为研究对象,在住房市场不断调整升级的背景下,从公司已经形成的产品标准化作为研究基础,详细分析了标准化的实施效果和优化。
本文是一篇工程硕士论文,论文以 T 地产公司的产品标准化为研究对象,在住房市场不断调整升级的背景下,从公司已经形成的产品标准化作为研究基础,详细分析了标准化的实施效果和优化策略,为广大正在转型升级中的房企提供了很好的参考。诚然,住宅产品与制造业有很大不同,完全复制不具有可行性,但是产品标准化在房企发展中运用得当,可加快企业快速扩大规模,适应当下发展的需要。

第一章   绪论

第一节   选题的背景与意义
一、选题背景
衡量一个国家的发展程度,人民生活水平如何,城市化率是核心的标准。根据世界银行统计,1995年世界高收入国家城市化率为 75%,中等收入国家为 60%,低收入国家为 28%,而 1995 年我国城市化率还不到 30%,到了2000 年的城市化率为 36%,国家目标到2020年时,我国的城镇化率将达到 60%,常住人口和户籍人口的剪刀差缩小到15%以内。这意味着,中国数千年来以农业生态为主的经济结构将发生根本性的转变,中国正在从一个具有五千年灿烂文化的农业大国,向以城市为主体的工业化大国转变。
“国民经济的基本推动力在于改进生产组织以求花费较少的投资来满足社会的需要。因此就逐渐发展到机械化、专业化劳动分工和合理化改革。”“这不会限制建筑师的创作自由。因为每所房子都毫不含糊的会带上我们时代的印记,但他们总还会像我们穿衣服那样有足够的余地可供设计者发挥其创作个性。最后结果当然是最大限度的标准化与最大限度的多样化愉快协调的结合。”  这是包豪斯的创建者格罗皮乌斯关于标准化与艺术创作关系的一段经典论述。他直接揭示出了标准化生产与个性化的艺术创作的关系,并指出了标准化对于艺术创作的益处与标准化的不足。
随着国家对住宅市场的调控趋于长久机制,响应“房子是用来住的,不是用来炒的”的号召,房地产公司单个项目的销售利润明显降低,于此同时,融资渠道愈发严峻,现金流越来越成为各地产公司经营管控的核心指标。上述宏观形势,迫使各家地产公司不得不采用扩大开发规模、“薄利多销”、快速销售、快速回笼资金的经营模式,而要达到以上目标,提升对产品品质、营销、运营的标准化管理水平,已经成为行业内的共识。
多家威机构的调研数据表明,2020 年后房地产公司的门槛即将达到年度销售金额 200 亿元以上,低于该金额的企业将难以生存。近年来,行业内年度销售金额排Top50 的数据涨幅明显,其中又以碧桂园、万科、恒大、保利为第一销售梯队,从2013 年的销售排名前 50 的房企门槛为 150.5 亿元迅速提升到 2018 年的 548 亿元,行业集中度在不断提升,各家地产公司都在土地储备、快速开盘、快速去化、快速回笼资金方面下功夫,逐渐形成了以产品和销售为导向的开发链。
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第二节   研究对象、意义和方法
一、研究对象
本文以 T 地产公司的住宅产品标准化体系为研究对象,进行实地调查和分析,研究其产品标准化体系的现状,对存在的问题给予优化策略,主要内容是住宅产品的标准化现状和不足之处,优化策略和实施效果分析。通过上述研究,论证了构建产品标准化,对于规模成长中的房企提升整体竞争力、促进地产公司转型、建筑产业效率升级、迎合消费者日益提升的住房需求都有重要的意义。
通过对该公司的研究,验证了房企在开发规模快速增长的背景下,必须把构建标准化上升为集团的战略目标,并以此制定产品标准化体系的建设流程。
T 地产公司构建产品标准化体系的动力是:
公司是一家区域型公司,最初只专注本地住宅市场,定位于中端住宅,规模“小而美”的企业,区域及客户群体特征明显,起初并没有构建标准化体系的动力。
但近年来住宅市场发生重大变化,一二线城市土地市场价格居高不下,三四线城市受政策调控影响价格波动大,为了持续发展,房企必须扩大增加开发数量,扩大销售规模,增加资金和开发的杠杆效应,已成为行业内的共识。为了在住宅产业升级的浪潮中保有一席之地,该公司通过扩大开发项目数量,产品规模,增加三、四线城市的住宅市场开发,布局全省地级城市以弥补本地市场地价过高,开发成本太大,难以获得项目的严峻形势。对三、四线城市的开发,需要提高开发速度,增大开发规模,加速项目周转率。
综上所述,构建标准化体系势在必行。
企业通过同行学习、行业内标杆咨询公司的辅导、引入销售排名 Top30 的行业内专业人员等方式,以加快三、四线城市的项目周转为目标,构建了标准化体系,包括产品标准化、运营标准化两大体系。
通过对其产品标准化现状的研究,指出其中的不足,优化企业的产品标准化体系,是本文的论证核心——以客户需求为导向,构建产品标准化体系,增强企业的核心竞争力。
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第二章   住宅产品标准化的相关研究

第一节   住宅产品标准化概述
一、住宅产品标准化的相关理论
(一)产品标准化定义
产品标准化是指对产品(或零件)的类型、性能、规格、质量、所用原材料、工艺装备和检验方法等规定统一标准,并使之贯彻实施的过程,以便获得最佳秩序和社会效益。因此,产品标准化的实质是:通过产品开发、制定标准和贯彻标准,实现最佳效益的过程。
随着国家工业化进程的加深,各行各业都有不同程度的产品标准化。首先,它是组织策略和技术革新的融合,“因分工合作的需要而产生,使得来自不同生产者的产品能够具备相同的性状特征——体现了产品标准化的组织策略”;其次是一种技术革新——在生产过程中,相同的技术逻辑和共同标准维持了技术沟通的顺畅,有利于提高劳动效率。在全球化时代,各个产业都不约而同的加大行业集中度,以应对地缘政治、贸易摩擦带来的不可抗拒风险。而但与此同时,产品标准化的缺陷也是显而易见的——多个对象的趋同性,一定程度上不利于创新。
因此,如何正确的看待产品标准化的积极因素,避免其消极因素给产业升级带来的不利影响,是各个行业都大力研究的命题。在强调功能、重视技术的建筑领域,标准化思想与现代建筑的关系更是异常密切。国际现代建筑协会(CIAM)对其有如下一段深刻的论述:“最高效的生产方式来自理性化和标准化,理性化和标准化无论是对当今建筑学还是对建筑产业都在工作方法上产生了直接作用。”无疑是对产品标准化在建筑产业的高度肯定。
李春田(2005)等 20 位专家联合编制的《标准化概论》一书中指出,产品标准化作为一项技术政策,由于人的主观性、客观存在的不确定性,注定了它的风险始终存在。这种风险有时会给组织和个人造成损失,有时会约束人的创造性,有时会产生不良的社会影响甚至给国家造成重大经济损失。这就要求我们对每一项标准的决策都要采取慎重态度,进行充分的协调和必要的技术经济论证。 
在诸多研究中,以全国著名标准化科学创建者、工学博士麦绿波提出的观点最为一针见血——”产品的标准化是指标化和定量化双层需求,是工业化深入到产品运用层面的需要,通过建立产品标准化体系,既提升了产品的内在需求,又提升了外联能力,其注入产品的内在品质、联系特性、交换特性保证了产品的质量、产品使用的广泛性和畅通性、产品组成再利用机会等,这些因素使产品获得了更多的价值。”
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第二节  住宅产品标准化的理论研究
目前,国内标杆房企已经制定了自己的产品标准化,但各个房企差别较大,在理论深度上要做到统一难度较大。并且,房企做标准化是一项浩大的工程,规模小的企业做标准化并不见效,因此除了少数标杆房企外,大多数房企对于产品标准化实施效果仍有很大的优化空间。此外,由于不同的国情和经济水平,国外和国内的研究方向和现在也有差异性。
一、国外研究现状
对全世界的房企开发商而言,一直都被一个问题所困扰,住宅作为单一的产品,往往是大多数人一生中支付的最大一笔开支,更换的次数和制造业无法相提并论,且不同地域的差异往往较大,导致房地产行业没有特别的规模效应,全世界 500 强企业中房企的数量寥寥无几。然后在 2006 年,历史终于被改写,美国四大住宅企业,终于进入榜单,其中排在最前面的就是 Pulte Homes。
位居美国四大住宅企业之首的 Pulte Homes 一直致力于产品标准化的研究。它发现影响客户需求有两个核心要素,一个是家庭的生命周期,还有一个是客户的支付能力。该公司根据家庭组成情况、收入能力和支付意愿将客户以家庭为单位,划分为 11 个类别,公司的占率核心是:广泛的客户定位,通吃 11 类细分客户确保市场份额的持续增长。其产品标准化的策略是:用标准化满足个性化。多年来良好的口碑、多样化的产品线,实现了对客户的广泛锁定。
锡恩认为 Pulte Homes 公司始终强调通过用户细分满足了不同客户的需求,其核心竞争力之一就是完善的产品线模式。他认为,首先应对住宅市场细分,每个细分市场有多种产品,每种平面对应 4—6 种立面 Stucco、Craftsman 风格以及 7—8种结构性和装饰性部品部件选择。然后根据不同的需求研发,提高标准化程度,构建多类型的部品库,针对不同需求的项目,从部品库中选择相应目录,发送到施工单位或者工厂进行预制,再通过市场反馈,收集项目市场实施信息及时调整产品线,研发新户型、立面、结构及装饰部品部件,调节产品细节,终而使 Pulte Homes 的住宅产品始终保持市场的敏感度。
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第三章   T 公司产品标准化现状及问题分析 .............................. 29
第一节   T 公司的产品标准化发展历程 ................................ 29
一、T 公司标准化发展历程 ................................... 29
第二节  T 公司产品标准化现状分析 .......................... 31
第四章   T 公司的产品标准化体系实施效果分析 ...................... 41
第一节  产品标准化体系实施效果的评价原则 ................................. 41
一、产品标准化评价指标的基本特征 ................................ 41
二、产品标准化指标的评价原则 .............................. 41
第五章   T 公司产品标准化体系的优化策略 .............................. 52
第一节  影响产品标准化的关键因素 ............................... 52
一、技术因素 ................................. 52
二、管理因素 .................................. 52

第五章   T 公司产品标准化体系的优化策略

第一节  影响产品标准化的关键因素
对于想做规模化的房企,产品标准化几乎是绕不开的门槛,但并不意味着标准化是没有瑕疵的,通过前文的分析,笔者综合归纳了影响 T 公司的产品标准化实施的关键因素,分为技术因素和管理因素。
一、技术因素
(一)对客户的需求不够重视,产品定位偏差
市场定位不准,对当地客户的实际需求缺乏深入分析,市场调研的能力较弱,
对不同城市的主要购房人群定位不清,建筑形式、外立面材质、房屋结构、小区景观等关键要素互相之间应如何搭配,才能符合当地客户的喜好,缺少深入的研究,对客户“敏感度”的分析能力较弱。
(二)产品线差异化不明显
公司的优势产品以中高端、高质量的住宅为主,在房价调控中业绩受到冲击较大,中低端产品没有和高端产品拉开明显差距。公司对于低端、中端、高端产品线的差异化不明显,对三、四线城市的“刚需”产品认识不足,部分产品赢得口碑,
但因价格较高,销售不佳。
(三)标准化缺少更新
标准化体系建立后,没有保持定期更新。
图 5-1:对 T 公司标准化的优化思路
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第六章   总结及展望

第一节  总结
论文以 T 地产公司的产品标准化为研究对象,在住房市场不断调整升级的背景下,从公司已经形成的产品标准化作为研究基础,详细分析了标准化的实施效果和优化策略,为广大正在转型升级中的房企提供了很好的参考。诚然,住宅产品与制造业有很大不同,完全复制不具有可行性,但是产品标准化在房企发展中运用得当,可加快企业快速扩大规模,适应当下发展的需要。
尽管住宅的产品标准化理论框架已经明确了应从设计、成本、质量管控等几个方面去完善该体系,但具体到房地产企业自身,由于规模大小、企业发展目标、地域标准差异较大,生搬硬套标杆企业的体系并不能有效运作,需要根据企业自身的特点,对理论框架作出有效优化,优先实施能迅速提升管理效率的模块,再逐步完善见效慢、投入大的模块,并根据实施过程中出现的问题适时改进和优化,使标准化体系真正发挥作用。
事实证明,不是所有的企业都适合构建标准化体系,标准化是房企到达一定规模阶段之后的必经之路。标杆房企在发展的过程中,都会遇到规模瓶颈。从成功的经验来看,凡是成功突破了瓶颈的房企,都得益于成熟的标准化建设,要不要标准化,关键要看企业的战略,不能随意跟风。
标准化能够保质量、提速度、控风险、但是并不是所有的房企都要做标准化,关键要结合企业战略、核心竞争优势,来综合判断。
近年来,房企的发展已经不再是机会导向,希望靠上行周期野蛮生长,越来越行不通了,产品逻辑,企业资源逻辑,开始成为主流。对于多城市、多项目、多类型并存的房企来说,要想在全国各地上百个项目,产品不走样,管理不变形,标准化几乎是必须的。
参考文献(略)

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